【研究报告内容摘要】
事件
新城控股发布2019年年报:2019年全年实现营业收入858.47亿元,同比增长58.6%;归母净利润126.54亿元,同比增长20.6%;基本每股收益5.62元,每股派发现金红利1.7元,加权平均净资产收益率36.86%。
点评
业绩平稳增长,符合预期。2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.6%,归母净利润126.54亿元,同比增长20.6%,其中开发销售收入、物业租金及管理收入分别为803.22亿元,40.55亿元,同比分别增长58.0%、83.2%,开发项目结转提速、租管费收入增长共同推动公司总营收增速靓眼;业绩增速低于营收增速,主要由于:1)结算项目毛利率回落至32.6%,同比下降4.0个百分点;2)销售规模提升导致费用前置,三项费率10.6%,同比提升0.7个百分点;3)公允价值变动损益26.5亿元,同比下降4.7%;投资收益26.9亿元,同比小幅增长18.5%;4)计提存货跌价准备9.77亿元。2019年公司扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。公司股权激励计划业绩考核要求为19-21年扣非后归母净利润较18年增长不低于20%、70%、120%,同比增长高行权条件彰显发展信心。
销售高增,投资持续布局都市圈,土储充沛。公司2019年实现销售金额达2708.01亿元,同比增长22.48%;销售面积2432.00万平方米,同比增长34.21%,增速位列2019年十强房企第二。根据cric,公司2019年销售规模位列行业第8位。公司立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,投资布局更加均衡,应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2019年公司新增拿地72幅,总建面2508.5万平方米,同比减少47%;拿地金额607.4亿元,占销售金额的22%;楼面地价为2421.48元/平米,地价占售价比例仅为22%,未来项目毛利率可期。公司土储十分充沛,在105个城市合计拥有土地储备1.24亿平方米,其中一、二线城市占比38.3%,长三角区域三四线城市占比36.0%。2020年销售目标2500亿元司经营风格趋于稳健。
杠杆水平稳定,融资成本略有上升。公司有效控制自己的杠杆水平,2019年资产负债率86.6%,剔除预收后资产负债率仅44%,同比下降5个百分点;净负债率16.4%,同比大幅下降32.4%;公司积极拓宽融资渠道,通过中票、超短融、资产支持票据、公司债等多元化融资,平均融资成本6.7%,同比略有上升。
吾悦出租率维持高位,新开业数量创新高。公司年内新开业新城吾悦广场21个,开业数量创新高,累计开业新城吾悦广场达63个,已开业面积共计590.62万方,同比增长51.44%;吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%,平均出租率达99.16%。公司2020年继续坚定执行“幸福商业”的经营理念,计划新开业吾悦广场30座,总收入超过55亿元,同比增长36%。
投资建议:新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式,销售规模持续扩张,土地储备充沛;股权激励方案有效绑定员工利益,稳定管理团队。我们预计公司2020-2022年eps分别为7.42、9.48、11.48元,对应pe分别为4.2、3.3、2.7倍,维持“买入”评级。
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等)。

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